Qu’est-ce qu’un vice caché ? - 20/03/2025

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous êtes protégé(e) par la garantie des vices cachés en cas de malfaçon dans le logement. Mais savez-vous réellement ce qu’est un vice caché et quels sont les recours possibles ?

L’article 1641 du Code civil définit un vice caché comme « un défaut qui rend le logement acheté impropre à son usage d’habitation ». Cet article mentionne aussi que ce défaut diminuant énormément l’usage d’habitation s’il était connu par l’acquéreur avant l’achat n’aurait pas engendré l’acquisition ou à un prix inférieur.

Afin d’être protégé par la garantie des vices cachés, il faut que le défaut matériel ou non soit antérieur à la transaction de vente et qu’il ne soit pas visible lors de cette transaction. Ainsi, si un démontage ou une expertise est nécessaire, c’est un vice caché. Néanmoins, si le défaut est signalé au futur acquéreur lors de la vente, il ne peut pas être considéré comme un vice caché.

Il faut également savoir qu’un vice caché n’est pas nécessairement un défaut que le vendeur souhaite camoufler, il peut très bien ne pas en avoir connaissance. En effet, un vice caché est généralement découvert lors d’une inspection minutieuse du logement, ce qui n’est pas toujours le cas.

En outre, seule une anomalie importe touchant le logement est considérée comme un vice caché. Un mur taché non vu lors de l’achat ne vous permet pas d’être protégé(e) par la garantie des vices cachés.

Qu’est-ce qui peut être un vice caché ?

Voici quelques exemples : une charpente abimée, un gros souci d’humidité, un défaut d’étanchéité, l’absence d’eau courante, des problèmes liés au terrain/fondations, des dégâts antérieurs à la vente liés à la présence de termites, un carrelage qui se fissure.

Quel recours ?

Lorsque vous décelez un vice caché, vous devez faire appel à un expert afin d’établir un rapport. Vous avez deux ans pour réclamer la garantie légale des vices cachés à partir de la découverte du vice ou de l’établissement du rapport d’expertise qui est très souvent le point de départ. Toutefois, vous pouvez recourir à cette protection jusqu’à 20 ans après la vente.

Il est tout à fait possible de trouver un accord amiable avec le vendeur avec ce rapport d’expertise. Si ce dernier ne répond pas favorablement ou s’il ne donne pas suite à votre demande, il est possible de contacter un médiateur ou un conciliateur de justice avant d’engager une action en justice. Seule la justice peut décider de l’annulation de la vente, d’une réduction du prix de vente ou d’une indemnisation financière équivalent au de la réparation du vice caché par l’acquéreur.